Təxminən 30 il bundan əvvəl planlı iqtisadiyyatdan bazar iqtisadiyyatına keçmiş Azərbaycanda qiymətləndirmə olduqca vacib, biznesin daima ehtiyac duyduğu sahələrdən birinə çevrilib. Söhbət əsasən daşınmaz əmlakların qiymətləndirilməsindən gedir. Məhz müxtəlif qiymətləndiricilərin verdiyi rəylər əsasında mənzillər, fərdi evlər, torpaq sahələri və kommersiya obyektləri girov qoyularaq kredit götürülür və yaxud kreditlə əldə olunur, sığortalanır, məhkəmə qərarları əsasında ər və arvad, vərəsələr arasında bölüşdürülür. Bəs əmlaklar necə qiymətləndirilir? Daha çox qiymətləndirmə predmeti olan mənzilin dəyəri necə formalaşır?

"Report" bu suala cavab tapmaq üçün ölkədəki qiymətləndirmə şirkətlərindən birinin rəhbəri olan Vüsal Məstəliyevlə həmsöhbət olub.

“Əsas amillər yerləşmə, təmir və mərtəbədir”

Ekspert deyir ki, mənzillərə qiymət qoyulanda onların harada yerləşməsi əsas götürülür: "Təbii ki, şəhərin mərkəzində və kənarında yerləşən iki binanın mənzilləri eyni qiymətə ola bilməz. Məsələn, hazırda Bakının Yeni Yasamal qəsəbəsində yeni tikili binalarda mənzillərin 1 kvadratmetrinin qiyməti 1 500 manatdır. Metronun “Nərimanov”, “Gənclik” metrostansiyalarının yaxınlığında qiymət 1 800-2 000 manat, "Elmlər Akademiyası" stansiyasının yaxınlığında isə 2 000-2500 manatdır. Bakıdan kənarda, Abşeron rayonunun Xırdalan, Mehdiabad kimi yerlərdə isə kvadratmetri 700-800 manata ev tapmaq olar. Bəzən isə mənzil şəhərin mərkəzində olsa da, onun yerləşdiyi binanın həyətinin olmaması və yaxud dar olması, avtomobil parklanması üçün yerlərin nəzərdə tutulması qiyməti aşağı salır".

Bundan başqa, onun sözlərinə görə, bəzən kvadratmetrə düşən qiymət böyük və kiçik ölçülü evlərdə eyni olmur: 150 kvadrat metrlik mənzilin bir kvadrat metrinin qiyməti 50 kvadrat metrlik mənzilin bir kvadrat metrindən ucuzdur. Çünki kiçik ölçülü evi 100 nəfərdən 90-ı ala bilir, amma böyük ölçülü evi 100 nəfərdən 10-u".

"Digər amil təmirdir ki, bu da onun cari və yaxud əsaslı olması baxımından qiymətin formalaşmasında rol oynayır. Bəzən daşınmaz əmlakın alqı-satqısı xidməti göstərən şəxslər mənzili alıb, cari təmir işləri görüb satışa çıxarırlar. Peşəkar qiymətləndirici bunu dərhal hiss edir, mənzilə aşağı qiymət qoyur. Ümumiyyətlə, təmin növü hər kvadratmetr üçün qiymətdə 400-500 manat fərq yaradır. 3-cü amil isə mənzilin hansı mərtəbədə yerləşməsidir. Adətən, yeni tikili binalarda 6-cı mərtəbədən yuxarı mənzillər baha olur. Köhnə tikili binalarda isə aşağı mərtəbələrdəki mənzillərin qiyməti yüksək olur", - deyə V.Məstəliyev qeyd edir.

"Qiymət qoyulanda çıxarışdakı ölçüyə baxılır"

Onun sözlərinə görə, bəzən qiymətləndirmə zamanı mənzilin ölçüsü mübahisə yaradır, amma onlar çıxarışdakı ölçüyə baxırlar: "İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin çıxarış vermək üçün ümumi qaydaları var. Bu qaydalara əsasən, mənzildə daxili sahələr ölçülür və vətəndaşa ona uyğun çıxarış verilir. Mənzilin ümumi otaqları çıxarışda hesablansa da, eyvan sahələri köhnə binalarda 0,3 əmsalı ilə, yeni binalarda 0,5 əmsalı ilə qiymətləndirilir. MTK-lər isə mənzili satan zaman həm eyvanları, həm daxili sahələri, həm də tikinti altında olan sahələri nəzərə alırlar. İstehlakçıya mənzilin daxilindəki sahə yox, həmin mənzilin tikinti altında olan hissəsi, divarları da satılır. Məsələn, 1 otaq olub, 2 otağa düzəlmə 56 kvadrat metrlik mənzilin sahəsi, çıxarışda 48-46 kvadrat metr, müqavilədə isə 56 kvadrat metr yazılır. Qiymətləndirici isə çıxarışda yazılan sahəni əsas götürür. Əvvəllər eyvanın sahəsini çıxarışa salmırdılar. İndi 0,3 və 0,5 əmsalı ilə hesablayırlar”.

“Mənzilin məktəbə yaxın olması, nəqliyyat əlçatanlığı da şərtdir”

V.Məstəliyev deyir ki, mənzil alanlar pulu həm də məktəbə yaxınlıq, nəqliyyat əlçatanlığı kimi amillərə görə də verir: "Məsələn, Yasamaldan 4-5 marşrut keçirsə, Yeni Yasamaldan 1 marşrut keçir. Orada hardasa evlərin qiymətində 7-10 min manat fərq var. İki otaqlı mənzilin qiyməti Yeni Yasamalda 85 min manatdırsa, Yasamalda 95-100 min manatdır. Amma elə ev var ki, hər iki ərazidə qiymətlər eynidir. Burda artıq təmir və mərtəbə məsələsi var.

Köhnə binaların daş və yaxud paneldən olması da onların qiymətlərinə təsir edir. Bundan başqa, binanın ətrafında ticarət mərkəzlərinin, ictimai iaşə müəssisələrinin olması alıcıların diqqət yetirdiyi məqamlardandır və qiymətin formalaşmasında sözünü deyir".