XATİRƏ SLOVİK AMERİKADA KREDİT ALMAĞIN ŞƏRTLƏRİNDƏN DANIŞDI

Son illər Kanadada evlərin fantastik səviyyədə baha olması, vergilərin çoxluğu immiqrantların, hətta yerli kanadalıların belə Amerikadan əmlak alaraq oraya köçməsinə səbəb olub. Kanada vətəndaşları üçün Amerikadan ev almaq nə dərəcədə əlçatandır və hansı şərtlər tələb edilir?

"Can Azərbaycan"ın suallarını Amerikanın Texas ştatında 10 ilə yaxındır əmlak üzrə lisenziyalı realtor kimi fəaliyyət göstərən Xatirə Slovik cavablandırdı. Qeyd edək ki, Amerikadan ev alarkən realtor əmlak aldığınız ştatın lisenziyasına sahib olmalıdır

“Texasda dünyanın istənilən vətəndaşı ev ala bilər”

– Xatirə xanım, birinci oradan başlayaq ki, Texasda əmlak bazarında vəziyyət necədir?

– Texas əmlak bazarı stabil bazar sayılır. Buna təsir edən bir sıra amillər var. Birincisi, bizdə başqa ştatlardan fərqli olaraq, iki deyil, bir vergi sistemi var. Bundan əlavə, həyat səviyyəsinin yüksək, qiymətlərin ucuz olması əmlak bazarına təsir edən amillər sırasındadır. Texas, Alyaskadan sonra ən böyük ştat olduğundan təbii, bu da əmlak bazarına təsirsiz ötüşmür. Sadaladığım faktorlar insanların Texasa axının yüksək olmasına gətirib çıxarır.

– Tramp gələn ilin yanvarında prezident kreslosunda oturduqdan sonra faiz dərəcələrinin azalması, yaxud əmlak qiymətələrində fərq gözlənilirmi?

– Trampın əvvəlki prezidentliyi dövrünə nəzər salsaq, görərik ki, COVİD dönəmində banklarda faiz dərəcələri 4-5 faizdən 2-3 faizə düşdü. Bu baxımdan Trampın hakimiyyətə gəlişi bizdə böyük ümidlər doğurur. Amma onu da deyim ki, əmlak bazarında dəqiq proqnoz vermək mümkün deyil. Məsələn, yayda hamı gözləyirdi ki, Amerikada seçki öncəsi mövcud hakimiyyət kredit faizlərini aşağı salacaq, amma bu, baş vermədi.

– Ümumiyyətlə, əcnəbilərin Amerikada ev almaq şansı varmı?

– Texasda dünyanın istənilən ölkəsinin vətəndaşı ev ala bilər. Amma bu zaman pulu bütövlükdə nağd yolla ödəməlisən. Yəni Amerikadakı banklardan kredit götürmək imkanı yoxdur. Pulunuzu nağd verib heç bir iş icazəsi olmadan, yalnız pasportunuzla ev ala bilərsiniz.

Kanadalılar üçün kredit proqramları

– Bəs Kanada vətəndaşları üçün şərtlər necədir?

– Kanada ilə Amerika arasında bəzi razılaşmalar olduğu üçün Kanada vətəndaşlarına fərqli yanaşma var. Kanadalılar Amerika vətəndaşları kimi aşağı faizlə və ilkni ödəniş kimi 3-3.5 faiz qoymaqla ev ala bilməsə də, Amerikadan ipoteka krediti ilə ev götürə bilərlər. Kanada vətəndaşlarının Texasdan ev alması üçün bir çox kredit proqramları təqdim olunur. Həmin proqramlara əsasən, kanadalılar evin qiymətinin ən azı 20 faizi miqdarında ilkin ödəniş etməklə Amerikada ev sahibi ola bilərlər.

– Ev almaq istəyən Kanada vətəndaşının, yaxud ailənin illik gəliri nə qədər olmalıdır. Məsələn, 300-400 min dollarlıq ev üçün?

– İllik gəlirə təsir edən faktorlar çoxdur. Məsələn, əksəriyyət maşın krediti ödəyir. Bu, ev alarkən sizin üçün borc kimi görsənir. Deyək ki, sizin aylıq 10 min dollar gəliriniz var, amma əlinizdə qalan təmiz gəlir 3 min dollardır. Onun da 2 min dollarını evin aylıq kreditinə verəcəksiniz. Yerdə qalan 1000 dollarla bir ay yaşamaq mümkün olmadığından, belə namizədin ev ala bilmək şansı yoxdur. Təxmini qiymətlərlə desək, 300-400 min dollarlıq ev üçün ailənin ümumi gəliri (gross income) 100 min dolların üzərndə olmalıdır.

– Kanadalı Amerikadan ev alarkən Kanada banklarından ipoteka krediti götürməlidir, yoxsa Amerika bankları ilə işləməlidir?

– Amerika banklarından götürməlidir. Ev alarkən alıcı, lender adlandırdığımız maliyyə mütəxəssisi ilə işləyir. Sənədlərinizi banka maliyyə mütəxəssisi təqdim edir. Qeyd edim ki, lender və realtor əmlak aldığınız ştatın lisenziyasına sahib olmalıdır.

– Şərtlərdən biri də, deyəsən, kredit balının olmasıdır. Amerikada bank hesabı olmadığı halda bunu necə həll etmək olar? Yaxud Kanadadakı kredit balları Amerikada tanınırmı?

– Sizin kredit balınızın aşağı, yaxud yuxarı olmasından asılı olmayaraq, buradakı lender tərəfindən balınız 680 kimi qiymətləndirilir. Bu da Kanada vətəndaşının Amerikadan ev alması üçün qəbul olunandır.

– Maraqlıdır, Texasda bir ev üçün nə qədər təklif gəlir, nə qədər adam həmin evi almaq istəyir?

– Bu, əmlak bazarının stabilliyindən asılıdır. Məsələn, COVİD-19 pandemiyası zamanı kredit faizləri aşağı düşdüyündən avtomatik olaraq evlərin qiyməti yuxarı qalxdı. Ev satanlar və alanlar çox olduğundan, o vaxt bir ev üçün 10-20 təklif gəlirdi. Amma hazırda əmlak bazarında vəziyyət stabil olduğundan və ev alqı-satqısı bir az zəiflədiyindən təkliflər az olur. Bir ev üçün 1-2 nəfər təklif verir. Çünki hazırda hamı gözləmə mövqeyindədir. Çoxları Trampın hakimiyyətə gəldikdən sonra faiz dərəcələrini aşağı salacağını gözləyir, ona görə də bazarda durğunluqdur.

– Evi bir nəfərdən çox adam almaq istəyəndə kimə satacağınızı necə seçirsiniz, çox pul təklif edən qazanır?

– Realtorla ev sahibi birlikdə namizədləri dəyərləndirməklə seçirlər. Amma bəzən çox pul təklif edən qazanmır. Məsələn, 400 minlik evə bir nəfər 390 min, o birisi 420 min dollar təklif edir. Namizədlərin maliyyə statuslarına uyğun qərar veririk. Çünki 420 min dollar təklif edən adamla 20 gün kontraktda qaldıqdan sonra maliyyə üzrə professional – lender bu adamın maliyyə statusuna görə bankda qəbul edilmədiyini deyə bilər. Bu, o deməkdir ki, satıcı 20 gününü itirir. Bu baxımdan da ev sahibi ilə realtor tərəfindən əsasən maliyyə statusu daha yüksək olan namizədə üstünlük verilir.

Həyət evlərinin qiyməti 250 min dollardan başlayır

– Texasda 3 yataq otaqlı həyət evlərinin qiyməti necədir? Məktəblərin reytinqinin yüksək olduğu, ailələrin yaşadığı yaxşı əraziləri nəzərdə tuturam.

– Evin hansı zonada yerləşməsi, məktəblərin reytinqi, evin böyüklüyü, mərtəbələrinin sayı, əmlak vergisinin miqdarı və s. qiymətə təsir edən amillər sırasındadır. Ümumiyyətlə, yaxşı zonalarda üç və üçdən çox yataq otağı olan həyət evlərinin qiyməti ortalama 250 min dollardan başlayır. Mənim də yaşadığım Hyuston şəhərində həyət evləri ilə bina evləri arasında qiymətdə böyük fərq olmadığından insanlar əsasən həyət evlərinə üstünlük verirlər.

– Texasda tikintisinə yeni başlanan, yaxud ümumiyyətlə, tikintisinə başlanmayan (pre-construction – L.M.) evlər almağı məsləhət görürsünüz və bu zaman şərtlər necədir?

– İstifadə olunmuş, yaşanmış evlərdə alıcıya çox az güzəşt olur. Ümumiyytlə, Amerikada əmlak bazarı razılaşmalarla həyata keçirilir, qiymətlər və şərtlər çox zaman dəyişir.

Yeni tikililərdə şirkət tərəfindən alıcıya maliyyə baxımından çox güzəştlər edilir. İlk növbədə tikinti şirkətlərinin 90 faizi alıcının əvəzinə notarial xidmətləri ödəyir. Notarial xidmətlər evin qiymətinin 2-3 faizini təşkil edir ki, bu, 400 min dollarlıq ev üçün 8-12 min dollar deməkdir.

İkincisi, yeni tikilən evlər aldıqda kredit faiziniz az olur. Məsələn, hazırda kredit faizi 6-7 arasındadır. Amma tikinti şirkləti evi sizə 3-4.5 faizlə təqdim edə bilər. İstənilən insan ev alanda pul ödəməklə kredit faizlərini aşağı sala bilir. Amma tikinti şirkəti siz pul ödəmədən kredit faizinizi aşağı salır.

Texasda kirayə evlərə tələbat böyükdür

– Bəs Texasda investisiya məqsədilə alınan evlərdə Kanada vətəndaşları üçün şərtlər necədir?

– Kanadalılar üçün investisiya məqsədilə ev almaq daha rahat prosesdir. Bununla bağlı müxtəlif proqramlar var. Ən rahat proqramlardan biri DSCR adlanır. Bu proqramla ev alarkən şəxsi məqsədlə əmlak alarkən tələb olunan şərtlər tələb Yalnız illik gəlirinizi təqdim etmək lazımdır. Evi investisiya məqsədilə alıb kirayə verə bilər, yaxud da özünüz qala bilərsiniz. İnvestisiya məqsədilə alınan evi 6 ay sonra rahatlıqla investisiyadan çıxarıb şəxsi evə çevirmək mümkündür. Qeyd edim ki, investisiya məqsədilə alınan evlərdə faiz dərəcəsi 1 faiz çox olur. Amma evi aldıqdan 6 aydan sonra yenidən maliyyəıləşdirmə proqramına müraciət edib mövcud kredit faizinə çevirə bilərsiniz.

Ümumiyyətlə, Amerikada yüksək faizlə alınan evi, faizlər düşdükdın sonra müraciət edib mövcud faizlərə çevirə bilirsiniz.

– Bir az da Amerikada kirayə şərtlərindən danışardınız. Texasda, Kanadada olduğu kimi kirayə mənzillərə tələbat böyükdürmü? Kirayə bazarında vəziyyət necədir?

– Amerikada insanlar iki yerə bölünür; ömürlərini kirayədə keçirməyə üstünlük verənlər və ev sahibi olmaq istəyənlər. Bu, 50-nin 50-yə nisbətindədir. Bəzi insanlar işləri ilə əlaqədar ömürlərini müxtəlif şəhərlərdə keçirirlər. Başqa ölkələrdən fərqli olaraq, Amerikada həyatımızı iş üzərində qururuq. Hansı şəhərdən daha yüksək əməkhaqqı müqabilində iş təklifi gəlirsə, orada yaşamağa üstünlük veririk. Texas böyük ştatdır, xüsusilə Hyuston meqapolisdir. Buranın cənubundan şimalına 4-5 saatlıq yoldur. Hər gün işə bir neçə saat maşın sürməmək üçün insanlar işinə yaxın yerdə kirayədə yaşamağa üstünlük verirlər.

Bundan başqa, Ev Sahiblərinin Assosiasiyası adlı quruma pul ödəməmək üçün də ev sahibi olmaq istəməyənlər var. Belə ki, Hyustonda hər bir evin çox böyük torpaq sahəsi olur. Ona vaxtı-vaxtında qulluq etməyəndə Ev Sahiblərinin Assosiasiyası cərimə yazır. Bu öhdəlikləri üzərlərinə götürmək istəməyənlər kirayədə yaşamağa üstünlük verirlər. Yuxarıda sadaladığım səbəblərdən Hyustonda kirayə biznesi yaxşı inkişaf edib.

“Bizdə ancaq sabit (fix) faiz dərəcəsi işlənir”

–  Kanadada ipoteka krediti üçün ödənişlər iki cürdür; sabit (fix) və dəyişən (variable) faiz dərəcəsi. Texas ştatında necədir?

–  Bizdə istəyə uyğun olaraq 10, 15, 30 illik sabit faiz dərəcəsindən söhbət gedir. Onu da faizlər düşəndə, banka müraciət edib mövcud faiz dərəcəsinə uyğun aşağı saldırırsan. Burada dəyişəm (variable) faiz dərəcəsi ilə ipoteka krediti verilmir.

– Texasda əmlak alan kanadalının ilkin ödənişdən əlavə hansı xərcləri çıxır?

– 20 faiz və 20 faizin üzərində ilkin ödənişdən əlavə, evi alanda müfəttişə ödəniş edib evin yoxlanışını həyata keçirmək lazımdır. Yeni evlərdə bu, məcburi deyil, amma mən realtor olaraq yoxlamadan keçməyən ev satmıram. Yoxlamaya 400-500 USD verirsən. İkinci, ən böyük məbləğ evin bağlanış haqqıdır (closing cost). O da evin qiymətinin 2-3 faizi arasında dəyişir. 500 min dollarlıq ev üçün 10-15 min USD çıxır. Amma qeyd etdiyim kimi, yeni tikilən evlərdə bu pulu adətən tikinti şirkəti ödəyir.

– Bizdə yeni ev alarkən proses zamanı vəkilə də pul çıxır…

– Texasda vəkillər əmlak bazarında iştirak etmir. Burada notarial xidmət göstərən qurum bu işə baxır. Həm notarial xidmət göstərən qurumun, həm də ipoteka kreditoruna (mortgage lender) veriləcək pul bağlanış haqqının (closing cost) içərisindədir.

– Texasda əmlak vergisi nə qədərdir?

– Bu, evin yerləşdiyi ərazidən, həmin ərazidəki məktəblərin reytinqindən, evin yaşından, böyüklüyündən asılıdır. Köhnə evlərə əmlak vergisi yüksək olur.

“Hazırda Amerikada ev almaq üçün ən gözəl vaxtdır”

– Texasda ev almaq istəyən həmyerlilərimizə nə tövsiyə edərdiniz? Texasın hansı hissəsindən ev almaq məsləhətdir?

– Üç şəhəri qeyd edərdim; Dallas, Hyuston və Austin. Hyuston tibb və neft şirkətlərinin çoxluq təşkil etdiyi şəhərdir, həmçinin biznes üçün ideal yerdir. Biznes barədə azca biliyi olan və dayanmadan işləməyi bacaran istənilən insanın biznesinin inkişaf etməməsi mümkün deyil. Austin şəhəri isə informasiya texnologiyaları (İT) şirkətlərinin çox olduğu bölgədir. Dallas gözəl şəhərdir, amma Texasın ən bahalı yeri sayıldığından evlərin də qiyməti yüksəkdir. Son vaxtlar Tesla kimi şirkətlər Austinə köçdüyündən orada da evlərin qiyməti bahalaşdı. Hyustonda isə əmlak bazarı sabitdir. Bundan başqa, Hyuston şəhərinin ərazisi böyük olduğundan böyümə ehtimalı var. Onu da deyim ki, Hyustonda iki Azərbaycan təşkilatı var. Ümumiyyətlə, Azərbaycanlıların ən çox yaşadığı yer Hyustondur. Bizdə 3-4 mərtəbəli magistral yollar olduğundan tıxac da çox az olur. Hava şəraiti bu üç şəhərdə demək olar, eynidir. Texas Amerikanın cənubunda yerləşdiyi üçün isti ştat sayılır. Hyustonda yaşadığım üçün deyə bilərərm ki, Hyustonun yayı demək olar, Bakının havası kimidir. Sadəcə, Bakıda külək var, bizdə yoxdur. Qışda maksimum 15-20 gün soyuq olur, qar da yağa bilər. Amma ümumilikdə qış ayları yaz havası kimi keçir. Qış fevral ayında bitir, martdan yaz başlayır. Amma yazı çox az görürük, qışdan birbaşa yaya keçirik.

– Son olaraq, Trampın hakimiyyətə gəlişindən sonra faiz dərəcələrinin aşağı düşəcəyinin proqnozlaşdırıldığını dediniz. Belə olan halda Amerikada ev almaq istəyənlər, faizlərin aşağı düşməsini gözləsinlərmi?

– İndiki halda faiz dərəcəsinin aşağı düşməsini gözləmək Amerikada ev almaq istəyənlər üçün düzgün yanaşma deyil. Faiz dərəcəsi aşağı düşəndə evlərin qiyməti avtomatik olaraq qalxacaq. Bu gün 7 faizlə normal qiymətindən 20 faiz aşağı qiymətə ev almaq imkanı var. Amma sabahısı faizlər aşağı düşəndə, Amerikadakı qaydalara əsasən, banka müraciət edib faiz dərəcəsini gündəmə uyğun salmaq olur. Faizlər düşəndə isə aşağı qiymətə ev tapmaq mümkün deyil. Hazırda Amerikada ev almaq üçün ən gözəl vaxtdır.

Lalə Musaqızı